Menu
تُعد المحاسبة عن عقود الإيجار من الموضوعات الحيوية التي تؤثر على القوائم المالية للمنشآت بشكل مباشر، خاصة بعد تطبيق المعيار الدولي لإعداد التقارير المالية رقم 16 وهذا المعيار غيّر الطريقة التي يتم بها الاعتراف بالإيجارات في البيانات المالية، حيث أصبح على المستأجرين إثبات أصل حق استخدام للأصل المؤجر، بالإضافة إلى إثبات التزام بالإيجار، ما يجعل الصورة المالية أكثر واقعية وشفافية ولم يعد من المقبول اعتبار الإيجارات التشغيلية مجرد مصروفات تُخصم من الأرباح، بل أصبح لزامًا إدراجها ضمن الأصول والالتزامات.
فعند الحديث عن المحاسبة عن عقود الإيجار، يجب الإشارة إلى التمييز بين الإيجار التشغيلي والإيجار التمويلي، حيث يترتب على كل منهما معالجة محاسبية مختلفة فالمعيار الجديد قلص هذا التمييز بالنسبة للمستأجر، فبات يعامل أغلب العقود على أنها تمويلية، باستثناء بعض الحالات الخاصة وهذا التغيير يؤثر بشكل مباشر على نسب السيولة والرفع المالي، كما يُعيد توزيع المصروفات ما بين الفوائد والاستهلاك بدلاً من المصروفات المباشرة، وهو ما يهم المحللين الماليين والمستثمرين على حد سواء.
لذا تتطلب المحاسبة عن عقود الإيجار إعداد نظام دقيق لتتبع تفاصيل العقود مثل مدة الإيجار، والدفعات، وخيارات التمديد أو الإلغاء وكذلك يجب تحديث البيانات بانتظام عند حدوث تغييرات في شروط العقد وهذا التعقيد المحاسبي يجعل من الضروري وجود فريق مالي مؤهل قادر على تقييم آثار تلك العقود وضمان الامتثال الكامل للمعايير الدولية فالشركات التي تتعامل مع عدد كبير من عقود الإيجار، مثل شركات الطيران أو التجزئة، تجد نفسها أمام تحديات كبرى تستلزم حلولًا تقنية محاسبية متطورة.
كما يمكننا القول ايضا إن عقد الإيجار هو عبارة عن اتفاق تعاقدي بين طرفين هما المؤجر والمستأجر، ويعطي هذا العقد الحق للمستأجر باستخدام أصل مملوك من قبل المؤجر مثل مباني أو معدات أو غيرها لفترة يتم تحديدها في العقد، مقابل أن يدفع المستأجر دفعات، نقدية في الغالب، يتم الاتفاق على قيمتها وتاريخ سدادها زمن خلال موقع البيان للمحاسبة والمستودعات سوف نوضح لكم كافة التفاصيل فيما يلي.
تلجأ الكثير من المؤسسات إلى طرق تمويلية كثيرة ومستحدثة، منها عقود الإيجار المتميزة بالعديد من الخصائص والمزايا الجذابة، إذ تتيح للمؤسسات المستأجرة إمكانية الحصول على التمويل اللازم لاقتناء الأصول الضرورية لاستمرار نشاطها الاقتصادي بدلا من اللجوء إلى مصادر تمويلية أخرى كالقروض أو الزيادة في رأس المال أو غيرها من المصادر التمويلية المتاحة، وتتخذ هذه العقود عدة أشكال أهمها التشغيلية والتمويلية أو عقود الإجارة المنتهية بالتمليك كما تدعوها هيئة المحاسبة والمراجعة للمؤسسات المالية
الإسلامية.
أنواع عقود الإيجار في المحاسبة تعتبر من المفاهيم المحورية التي يجب فهمها بدقة لأي شخص يعمل في مجال المحاسبة أو إدارة الأعمال، سواء في المؤسسات الصغيرة أو الشركات الكبرى. تحديد نوع عقد الإيجار بدقة يساهم في المعالجة المحاسبية الصحيحة له في القوائم المالية، وهو ما يؤثر على صافي الأرباح وهيكل الميزانية. وتنقسم أنواع عقود الإيجار في المحاسبة إلى نوعين رئيسيين يتم تصنيفهما بناءً على حقوق وواجبات المستأجر والمؤجر، وكذلك طريقة استخدام الأصل المؤجر.
● عقد الإيجار التشغيلي
هو العقد الذي يُمنح فيه المستأجر حق استخدام الأصل لفترة زمنية محددة دون نقل الملكية في نهاية العقد. في هذا النوع، لا يُسجل الأصل المؤجر في دفاتر المستأجر بل يظل مسجلًا في دفاتر المؤجر، ويتم تحميل المستأجر بقيمة الإيجار كمصروف دوري في قائمة الدخل. هذا النوع من العقود شائع في حال كان الأصل غير جوهري للشركة أو أن مدة الإيجار قصيرة مقارنة بالعمر الإنتاجي للأصل.
● عقد الإيجار التمويلي
يمثل عقدًا ينقل بشكل جوهري جميع مخاطر ومنافع ملكية الأصل إلى المستأجر، حتى وإن لم تُنقل الملكية القانونية مباشرة. في هذا النوع من عقود الإيجار في المحاسبة، يُسجل الأصل في دفاتر المستأجر ضمن الأصول الثابتة، ويتم إثبات التزام مالي يعادل القيمة الحالية للمدفوعات المستقبلية. ويتم توزيع المدفوعات بين مصروف الفائدة وسداد أصل الالتزام. هذا العقد يُستخدم غالبًا في الأصول ذات القيمة المرتفعة أو الاستخدام طويل الأمد.
اقرأ ايضا: أثر التقديرات المحاسبية على التقارير المالية
في بداية عقد الإيجار يجب على المنشأة تقييم ما إذا كان العقد هو عقد إيجار أو يتضمن اتفاقية تأجير ويتطلب المعيار المحاسبي الدولي رقم 16 " عقود الإيجار " بهذا الخصوص ما يلي:
• يعتبر العقد عقد إيجار إذا كان العقد كليا أو جزئيا ينقل الحق في السيطرة على استخدام أصل محدد من طرف لأخر لمدة زمنية محددة مقابل عوض أو بدل معين. وقد تكون المدة الزمنية معبرا عنها على شكل مقدار استخدام الأصل مثل عقد إيجار استخدام معدات لإنتاج 5,000 وحدة مثلا من أحد المنتجات.
• تنتقل السيطرة بموجب هذا المعيار إذا كان للعميل الحق في توجيه واستخدام الأصول المستأجرة والحصول على كافة المنافع الاقتصادية من استخدام تلك الأصول.
• يتم عادة تحديد الأصول الخاضعة للتأجير بشكل صريح في العقد، ويمكن تحديد تلك الأصول بشكل ضمني بالتاريخ التي تصبح بها تلك الأصول متاحة للاستخدام من قبل العميل.
• إذا كان للمورد الحق في استبدال الأصول المؤجرة خلال فترة استخدام تلك الأصول، في هذه الحالة لا يوجد حق للعميل باستخدام تلك الأصول، وبالتالي لم تنتقل السيطرة على تلك الأصول للعميل (المستأجر)، وفي هذه الحالة لا يعتبر العقد إيجار.
وبحسب المعيار إن الحق في استبدال الأصول المؤجرة للمورد يتحقق إذا تحقق الشرطان التاليين:
1- للمورد القدرة العملية على استبدال الأصول البديلة خلال فترة استخدام الأصل
2- تحقيق المورد منافع اقتصادية نتيجة استبدال تلك الأصول
القياس المبدئي لعقد الإيجار:
1- في بداية عقد الإيجار على المستأجر الاعتراف بالحق في استخدام الأصل ضمن الأصول في قائمة المركز المالي وكذلك الاعتراف بالتزامات عقد الإيجار، أي يتم رسملة عقود الإيجار بكافة أنواعها كأصول والتزامات. وذلك لعقود الإيجار التي تزيد قيمتها عن 12 شهر وللعقود ذات القيمة المنخفضة.
ويتم الاعتراف وتسجيل الأصل المستأجر في دفاتر المستأجر كأصل وبالتكلفة وتحت مسمى حق استخدام الأصل المستأجر. وتتضمن تكلفة حق استخدام الأصل المستأجر بتاريخ عقد الإيجار ما يلي:
• أية مدفوعات لعقد الإيجار دفعها المستأجر للمؤجر قبل أو عند بداية عقد الإيجار مطروحا منها أية حوافز ايجار مستلمة.
• أية تكاليف أولية مباشرة تحملها المستأجر
• قيمة التزامات عقد الإيجار عند القياس الأولي لتلك الالتزامات وهي القيمة الحالية لمدفوعات الإيجار المستقبلية غير المسددة بذلك التاريخ خلال مدة العقد.
• أية تكاليف يتوقع ان يتكبدها المستأجر عند تفكيك أو إزالة الأصل المستأجر، أو تكاليف استعادة موقع وجود الأصل أو أية تكاليف واردة في شروط العقد لإعادته الى حالته الطبيعية
2- يتم قياس حق استخدام الأصل بموجب التكلفة كأصل مطروحا منها مجمع الاهتلاك ومجمع التدني إن وجد. يتم القياس المبدئي لالتزامات عقد الإيجار بالقيمة الحالية لدفعات الإيجار الواردة بالعقد على مدار العقد مخصومة بمعدل الفائدة الضمني الوارد بالعقد إذا كان من الممكن تحديده بموثوقية وإذا لم يكن من الممكن تحديده بموثوقية يتم استخدام معدل الفائدة على الاقتراض الإضافي.
مثال توضيحي:
في 1/1/2022 قامت شركة السلام باستئجار مباني بعقد ايجار لمدة 8 سنوات مقابل تسديد دفعة سنوية تبلغ 20,000 دينار تسدد في نهاية كل عام علما أن العمر الإنتاجي للمباني 50 سنة ومعدل الفائدة الضمني 12% سنويا.
معامل القيمة الحالية لدفعة عادية لدينار واحد بمعدل 12% ول 8 دفعات =4.968
المطلوب: بيان المعالجة المحاسبية للعقد وإعداد القيد اللازم بدفاتر المستأجر عند الاستئجار.
الحل: بحسب المعيار يتم رسملة كافة عقود الإيجار لدى المستأجر كأصول والتزامات (الحق في استخدام الأصول) بمقدار القيمة الحالية لالتزامات العقد وبمعدل الفائدة الضمني الذي يبلغ 12% في هذا المثال وإذا كانت مدة العقد أكثر من 12 شهر.
القيمة الحالية لدفعات الإيجار = 20,000 * 4.968
= 99,360 دينار
قيد اثبات استجار المباني:
99,360 من ح / حقوق استخدام المباني (عقد الإيجار)
99,360 الى ح / التزامات حقوق استئجار المباني
وفق متطلبات معيار المحاسبة الدولي لإعداد التقارير المالية رقم 16 على المؤجر تصنيف عقود الإيجار الى عقود تشغيلية أو عقود تمويلية:
يتم تصنيف عقد الإيجار بتاريخ بدء عقد الإيجار وهو تاريخ اتفاقية الإيجار او التزام الأطراف بالأحكام الرئيسية لاتفاقية الإيجار أيهما أسبق).
ويتم فقط إعادة تقييم تصنيف العقد إذا حدثت تعديلات على العقد. ولا تعتبر التغيرات في التقديرات مثل التغير في تقدير العمر الإنتاجي أو تغير قيمة النفاية للأصل أو تعثر المستأجر أسباب موجبة لتغيير تصنيف عقد الإيجار محاسبيا.
يصنف عقد الإيجار على أنه عقد إيجار تمويلي إذا كان يحول بصورة جوهرية ما يقارب كافة المخاطر والمنافع العائدة لملكية الأصل محل العقد. ويتم تصنيف عقد الإيجار على أنه عقد إيجار تشغيلي إذا كان لا يحول بصورة جوهرية ما يقارب كافة المخاطر والمنافع العائدة لملكية الأصل محل العقد، وقد تنتقل أو لا تنتقل الملكية عند انتهاء العقد.
وإذا لم ينقل العقد بشكل جوهري كافة المخاطر والمنافع المتعلقة بملكية الأصل من المؤجر للمستأجر يصنف كعقد تشغيلي.
ويعتمد تصنيف العقد كتمويلي أو تشغيلي على جوهر العملية وليس على شكل العقد (الجوهر فوق الشكل).
مثال توضيحي:
قامت شركة الوليد باستئجار عقار لمدة 15 عام من الشركة العربية للتأجير، علما بأن العمر الإنتاجي للعقار 50 سنة وكان هناك خيار للمستأجر بإعادة استئجار العقار بعد انتهاء مدة العقد بمبلغ إيجار يعادل القيمة السائدة لبدلات الإيجار عند انتهاء العقد.
المطلوب: كيف سيتم تصنيف عقد الإيجار؟
الحل: سيتم تصنيفه كعقد إيجار تشغيلي وليس تمويلي نظرا لعدم انتقال مخاطر ومنافع الأصل للمستأجر، وعدم إنطباق أي شرط من شروط تصنيف العقد كعقد تمويلي.
عقود الإيجار التمويلي: هي عقود الإيجار التي تنتقل بموجبها بشكل جوهري كامل المخاطر والمنافع المتعلقة بالأصل موضوع العقد
عقود الإيجار التشغيلي: هي عقود الإيجار التي لا تنتقل بموجبها بشكل جوهري كامل المخاطر والمنافع المتعلقة بالأصل موضوع العقد.
إجمالي الاستثمار في عقد الإيجار هو مجموع:
1- مدفوعات الإيجار المستحقة على المؤجر بموجب عقد إيجار تمويلي
2- أي قيمة متبقية غير مضمونة تعود الى المؤجر
صافي الاستثمار في عقد الإيجار هو إجمالي الاستثمار في عقد الإيجار مخصوما بسعر الفائدة الضمني في عقد الإيجار.
إيراد التمويل غير المكتسب هو الفرق بين:
1- إجمالي الاستثمار في عقد الإيجار
2- صافي الاستثمار في عقد الإيجار
وحسب معيار المحاسبة الدولي لإعداد التقارير المالية رقم 16 يتم تسجيل المبلغ المستحق من المستأجر بموجب عقد الإيجار التمويلي في بيان المركز المالي للمؤجر كحساب مدين على أساس مبلغ صافي الاستثمار في عقد الإيجار.
يجب أن يستند الاعتراف بإيراد التمويل في عقد الإيجار التمويلي على أساس معدل دوري ثابت على صافي استثمار المؤجر.
اقرأ ايضا: الهيكل التمويلي في الشركات ماهو والعوامل المحددة له
المعالجة المحاسبية لعقد الإيجار التشغيلي لدى المؤجر حسب معيار المحاسبة الدولي رقم 16:
يجب الاعتراف بالدخل من عقد الإيجار التشغيلي على أساس القسط الثابت، مالم يكن هناك أساس منهجي ومنطقي أخر أكثر تمثيلا.
تضاف التكاليف الأولية المباشرة الى القيمة الدفترية للأصل المؤجر ويتم الاعتراف بها كمصروفات على مدى فترة الإيجار على نفس أساس إيرادات الإيجار.
مثال: عقد أيجار تشغيلي
قامت شركة ألفا بتأجير آلة بعمر انتاجي متبقي مدته عشر سنوات لشركة بيتا. بدأ عقد الإيجار في 1 كانون الثاني 2001 ولمدة 3 سنوات. تستحق مدفوعات الإيجار البالغة 3,600 ليرة في 31 كانون الأول من كل عام كتحفيز للمستأجر تم منح شركة بيتا فترة شهرين سماحية عند عقد الإيجار. شركة ألفا مسؤولة عن صيانة الآلة.
المطلوب:
مناقشة المعالجة المحاسبية لعقد الايجار أعلاه لشركة ألفا في نهاية السنة.
بما أن شركة ألفا تحتفظ بمخاطر ومزايا ملكية الآلة مع الأخذ بالاعتبار أن عقد الإيجار يغطي فترة قصيرة من العمر الإنتاجي للآلة كما أن شركة ألفا هي المسؤولة عن الصيانة خلال فترة الايجار ولذلك عقد الايجار هو عقد ايجار تشغيلي في البيانات المالية لشركة ألفا.
ويتم الحصول على المنفعة المستلمة من الأصل على مدى ثلاث سنوات من عقد الإيجار. في السنة الأولى تتلقى ألفا 3,600 ليرة * (10/12) = 3000 ليرة فقط.
يتم استلام دفعات الإيجار التي تبلغ 10,200 ليرة (3,600 ليرة * 2 سنوات) على مدى عقد الإيجار لمدة 3 سنوات. وفقا للمعيار الدولي للتقارير المالية رقم 16 , يجب أن تعترف ألفا
بدخل قدره 3,400 ليرة (10,200 ليرة / 3 سنوات) في السنة المنتهية في 31 كانون الأول 2001، وفي كل من العامين التاليين يجب الاعتراف برصيد مدين قدره 400 ليرة في 31 كانون الأول 2001 (تم استلام مبلغ قدره 3400-3000 ليرة).
محاسبة عقود الإيجار هي عملية تسجيل ومعالجة وتقديم العقود التي تمنح حق استخدام أصل معين مقابل دفعات مالية خلال فترة زمنية محددة وتهدف إلى تحديد كيفية عرض الإيجارات في القوائم المالية وفقًا للمعايير المحاسبية مثل IFRS 16 وتختلف المعالجة المحاسبية حسب نوع عقد الإيجار سواء كان تشغيليًا أو تمويليًا.
نعم، يُعتبر الإيجار أصلًا في المحاسبة إذا كان من نوع الإيجار التمويلي، حيث يُسجل الأصل المؤجر في دفاتر المستأجر ضمن الأصول الثابتة وأما في عقود الإيجار التشغيلي، فلا يُعتبر أصلًا بل يُعالج كمصروف دوري ويحدد نوع العقد طريقة المعالجة المحاسبية للإيجار.
English